التحكيم والتسوية السلمية للمنازعات

أنواع التحكيم في القضاء الخاص 

التحكيم والتسوية السلمية : كما هو معروف فان التحكيم هو نوعا من القضاء الخاص , يقوم فيه طرفي النزاع بإرادتهما المشتركة بإختياره كطريق لحل النزاع القائم بينهما , وبإختيار المحكمين الذين يمثلونهم, وكذلك الاجراءات التي تتبع فيه والقانون الذي يطبق عليه أو الواجب التطبيق وفقا لما يتم الاتفاق عليه في اتفاق التحكيم ( وثيقة التحكيم ) أو مشارطة التحكيم .

التحكيم والتسوية السلمية للمنازعات

والتحكيم كفكرة أو كنظام قديم جدا , فالتحكيم وجد كصورة من صور العدالة ويمكن وصفه بأنه ظاهرة وليدة ثقافات متعددة , وقد زادت أهمية التحكيم كأحد وسائل الفصل والتسويات السلمية للمنازعات في العصر الحديث .

إذ أن التسوية القضائية للمنازعات تدخل في عموم التسوية السلمية للمنازعات , والقضاء سلطة من سلطات الدولة الثلاث ,وولايته ولاية إجبارية يخضع لها الناس جميعا وفق الدستور والقانون , والحكم القضائي النهائي نافذ بذاته , وعلى كل السلطات بالدولة أن تعمل على وضعه موضع التنفيذ وعلى ذلك فإن القضاء هو من أهم الوسائل السلمية لتسوية المنازعات.

أما الطريقة الثانية التي تتم من خلالها تسوية المنازعات بالطرق السلمية فهي التحكيم , والتحكيم في أبسط تعريفاته هو نوع من القضاء الاختياري ذلك أن الاطراف المتنازعة يتفقون على حل منازعاتهم أو خلافاتهم باللجوء الى محكم فرد أو عدد من المحكمين ( هيئة تحكيم ) يرتضونهم لكي يقوموا هم بحل النزاع ويرتضي أطراف النزاع سلفا قبول ما ينتهي اليه هؤلاء المحكمون.

ومن صور التسوية السلمية للمنازعات , بجانب القضاء والتحكيم هي المفاوضات والصلح أو كما يعرف لدى العديد من مراكز التحكيم بـ التوفيق والمصالحة , وغالبا ما تؤدي المفاوضة الى الصلح.

ويمكن القول أن التحكيم هو من أقدم صور التسوية السلمية للمنازعات وأحدثها بنفس الوقت فقبل وجود الدولة الحديثة ووجود القضاء كسلطة من سلطات الدولة له الولاية الاجبارية لفض المنازعات والحكم فيها فإن الناس كانت لهم بطبيعة الحال علاقات وكان ينتج عن هذه العلاقات خلافات ومنازعات , وكان لا بد من وسيلة لفض هذه المنازعات والحكم فيها , والناس كانت تلجأ الى ذوي الشأن ( كرجل الدين , شيخ التجار , أو شيخ القبيلة , أو أحد الحكماء ) لكي يفصل في نزاعهم ويرتضي المتنازعون ماينتهي اليه ذلك الشخص .

غير أن المنازعات في عصرنا الحديث تشابكت وتعددت أطرافها , وازدادت الحاجة للتحكيم لفض وتسوية المنازعات ليس فقط لان اللجوء الى القضاء العادي بدرجاته المتعددة قد يؤدي الى مرور سنوات دون أن يفصل في المنازعة وانما لما يمكن ان يحققه التحكيم من سرعة في البت في النزاع والتوصل للحكم.

ومن ناحية أخرى فإن تعقد العلاقات الاقتصادية والتطور التكنولوجي الهائل جعل جانبا من المنازعات يتعذر على القاضي العادي ادراكه وفهمه الابالرجوع للخبراء ( كحالات التحكيم الهندسي ), وهذا في حد ذلته يطيل أمد المنازعة ويجعل أطرافها يفضلون تحكيم خبراء في نوعية النزاع بدلا من اللجوء الى قضاة لايملكون غير ثقافتهم القانونية .

ومن ناحية ثالثة فإن النصوص القانونية أو التشريعات تبدو أحيانا عاجزة وقاصرة وغير محققه وحدها للعدالة على عكس التحكيم .

ماهي الطرق الايجابية الواجب اتباعها في التسوية السلمية للمنازعات :

قبل كل شي ننصح بالتدقيق بالعقدود التجارية قبل توقيعها من قبل الاطراف , ولامانع من استشارة ذوي الاختصاص بهذا الخصوص , فذا لم تكن متعاقدا مع مستشار قانوني أو محامي يمكنك استشارة غرفة التجارة ببلدك , والحصول على نماذج معتمدة للعقود التجارية .

احرص على يتضمن العقد على شرط التحكيم ,الذي يوضح طريقة حل أي نزاع أو خلاف قد ينشأ بين الطرفين حول تفسير العقد أو أي بند من بنوده , ويمكن تضمين عدد المحكيمن الواجب تعينهم في حال نشوب أي خلاف.

يمكن ذكر نوع التحكيم كبند من بنود العقد , أي يمكن ذكر أن يكون التحكيم و تحكيم مؤسسي ( أي عن طريق أحد مراكز التحكيم المعتمده في الولة ) أو تحكيم خاص .

يمكن أن يتضمن نص العقد أنه في حال نشوب نزاع أو خلاف على تفسير بنود العقد , يتم اللجوء للتوفيق والمصالحة أولا ثم الى التحكيم في حال فشل مساعي التوفيق والمصالحة .

الإجراءات في التحكيم العقاري

تتضمن إجراءات التحكيم العقاري عدة خطوات لضمان سير العملية بشكل سلس وعادل. من بين هذه الإجراءات:

تقديم الطلب: يبدأ التحكيم العقاري بتقديم طلب رسمي من قبل الأطراف المتنازعة لبدء إجراءات التحكيم. يتضمن الطلب تفاصيل النزاع والأدلة والوثائق المتعلقة بالقضية.

تشكيل لجنة التحكيم: يتم تعيين لجنة تحكيم مكونة من محكمين مختصين في قضايا العقارات. يتم اختيار المحكمين بناءً على الخبرة والكفاءة في مجال العقارات.

جلسات الاستماع: تعقد جلسات الاستماع حيث يتم عرض الحجج والأدلة من قبل الأطراف المتنازعة وشهود الدفاع. يتمكن المحكمون من دراسة الحقائق واتخاذ القرارات النهائية.

إصدار القرار النهائي: بعد استكمال الاستماعات والدراسة الشاملة للقضية، يصدر المحكمون قرارهم النهائي بشأن النزاع. يُعتبر هذا القرار قانونيًا وملزمًا للأطراف المتنازعة.

فوائد التحكيم العقاري

يمكن أن تكون المعاملات العقارية معقدة ومثيرة للجدل في بعض الأحيان، مما يؤدي إلى نزاعات تتطلب الحل من خلال عملية رسمية. وقد برز التحكيم العقاري كطريقة مفضّلة لحلّ هذه المنازعات بسبب العديد من المزايا المميّزة التي يوفرها مقارنةً بالتقاضي التقليدي. يستكشف هذا المقال ثلاث مزايا أساسية للتحكيم العقاري: سرعة الإجراءات، والخصوصية والسرية، وضمان صدور قرار نهائي ملزم.

سرعة الإجراءات

من أكثر الأسباب المقنعة التي تدفع الأطراف إلى اختيار التحكيم في المنازعات العقارية هو السرعة التي يوفرها التحكيم. وعلى عكس التقاضي، الذي يمكن أن يتعثر بسبب الجداول الزمنية للمحاكم وتراكم القضايا والتعقيدات الإجرائية، فإن إجراءات التحكيم عادة ما تكون مبسطة وتتم بسرعة أكبر. هذه الكفاءة أمر بالغ الأهمية في مجال العقارات، حيث غالبًا ما يُترجم الوقت إلى آثار مالية كبيرة. باختيار التحكيم، يمكن للأطراف تجنب التأخير المطول والتحرك بسرعة نحو حل نزاعهم.

يمكن جدولة إجراءات التحكيم في الوقت الذي يناسب الأطراف المعنية، مما يسمح بتسوية أسرع مقارنة بالجداول الزمنية الصارمة لإجراءات المحكمة. علاوة على ذلك، غالبًا ما يتم اختيار المحكمين بناءً على خبرتهم في المسائل العقارية، مما يضمن أن تكون عملية التسوية فعالة ومستنيرة بالمعرفة الخاصة بالصناعة. ويسهم هذا التخصص في زيادة سرعة وفعالية التحكيم في المنازعات العقارية.

الخصوصية والسرية

السرية هي ميزة رئيسية أخرى للتحكيم العقاري. فعلى عكس إجراءات قاعة المحكمة، والتي تكون علنيّةً بشكل عام وخاضعةً للتدقيق، يسمح التحكيم للأطراف بإبقاء نزاعهم بعيدًا عن أعين الجمهور. هذه السريّة مفيدة بشكل خاص في مجال العقارات، حيث التفاصيل المالية والتعاقدية الحساسة.

ففي التحكيم، تظل المعلومات التي يتم الإفصاح عنها أثناء الإجراءات سرية ما لم يوافق الطرفان على الإفصاح عنها. وهذا يضمن حماية سمعة الأفراد والشركات المعنية من التدقيق العام، وهو ما يمكن أن يكون حاسمًا للحفاظ على العلاقات المهنية وحماية المعلومات الخاصة بالملكية. وتعزز سرية إجراءات التحكيم بيئة مواتية للمناقشات والمفاوضات الصريحة، مما يؤدي في كثير من الأحيان إلى نتائج أكثر فعالية في حل المنازعات.

قرار نهائي وملزم

من المزايا الأساسية للتحكيم العقاري قدرته على إصدار قرار نهائي وملزم. فعلى عكس الوساطة، حيث تعتمد النتيجة على الاتفاق المتبادل بين الأطراف، ينتج عن التحكيم قرارًا قابلاً للتنفيذ بموجب القانون. وتوفر هذه القطعية اليقين للأطراف المتنازعين، مما يسمح لهم بالمضي قدمًا بثقة مع العلم أن النزاع قد تم حله بشكل نهائي.

قرارات التحكيم ملزمة قانوناً ويمكن إنفاذها من خلال المحاكم إذا لزم الأمر. تضمن آلية الإنفاذ هذه الامتثال لشروط اتفاقية التحكيم وتحمي حقوق جميع الأطراف المعنية. كما أن نهائية التحكيم تقضي على حالة عدم اليقين واحتمالية الاستئناف المطول الذي يمكن أن يصاحب التقاضي، مما يوفر نقطة نهاية واضحة لعملية حل النزاع.

وختامًا، يوفر التحكيم العقاري مزايا كبيرة من حيث السرعة والخصوصية وضمان صدور قرار نهائي وملزم. هذه المزايا تجعله بديلاً جذابًا عن التقاضي التقليدي لحل النزاعات في القطاع العقاري. فمن خلال اختيار التحكيم، يمكن للأطراف تسريع عملية الحل، والحفاظ على السرية، وتأمين نتيجة قاطعة قابلة للتنفيذ بموجب القانون. وعلى هذا النحو، يستمر التحكيم العقاري في اكتساب مكانة بارزة كوسيلة مفضلة لتسوية المنازعات بين المتخصصين في هذا القطاع الذين يسعون إلى إيجاد حلول فعالة وكفؤة للنزاعات العقارية المعقدة.

مثال عملي للتحكيم العقاري في الإمارات

لتوضيح فوائد التحكيم العقاري في الإمارات العربية المتحدة، نستعرض مثالًا عمليًا:

يفترض أن هناك نزاعًا بين مطور عقاري ومشترٍ لوحدة سكنية في مشروع عقاري. تقدم الطرفان بطلب لجنة التحكيم في مركز دبي الدولي للتحكيم لحل النزاع. تشكل لجنة تحكيم مؤلفة من محكمين ذوي خبرة في القضايا العقارية.

بعد استماع جلسات الاستماع ومراجعة الأدلة والوثائق، يصدر المحكمون قرارهم النهائي الذي يحدد حقوق الطرفين والتزاماتهما. يلتزم الطرفان بالقرار النهائي ويتم تنفيذه بموجب القانون.

واخيرا الاطلاع على القوانين واللوائح والتشريعات الناظمة للعقدود التجارية , وعلى الاجراءات المتبعة في التحكيم والقضاء .