النزاعات والتعريف بالتحكيم
المطالبات وامكانية حلها عبر وسائل فض المنازعات
بحث أثر العلاقة التعاقدية بين الاطراف وما قد ينتج عن نزاع قانوني وتعاقدي
يُعرَّف التحكيم بأنه إتفاق أطراف علاقة قانونية معينة عقدية أو غير عقدية على أن يتم الفصل في المنازعة التي ثارت بينهم بالفعل أو التي يحتمل أن تثور ، عن طريق أشخاص يتم إختيارهم كمحكمين ، حيث يتولى الأطراف تحديد أشخاص المحكمين أو أن يعهدوا لهيئة تحكيم ، أو إحدى هيئات التحكيم الدائمة أن تتولى تنظيم عملية التحكيم وفقاً للقواعد أو اللوائح الخاصة بهذه الهيئات أو المراكز .
ويتجه فريق آخر من الفقه إلى تعريف التحكيم بأنه “نظام قضائي خاص ، يختار فيه الأطراف قضاتهم ، ويعهدون إليهم بمقتضى إتفاق مكتوب ، بمهمة تسوية المنازعات التي قد تنشأ أو نشأت بالفعل بينهم بخصوص علاقاتهم التعاقدية أو غير التعاقدية والتي يجوز حسمها بطريق التحكيم ، وفقاً لمقتضيات القانون والعدالة وإصدار قرار قضائي ملزم لهم” .
التحكيم وسيلة لفض النزاعات :
يعتبر التحكيم وسيلة قانونية تستخدم للفصل في المنازعات المتفق على عرضها على التحكيم كنظام موازٍ للقضاء لا يخلو من مزايا ، حيث ينتهي إلى حكم يتقيد به الفرقاء ويؤدي إلى حسم النزاع الذي نشأ بينهم ، شأنه في ذلك شأن القضاء ولكن بأجراءات أسرع يتفق عليها طرفي النزاع.
التحكيم وسيلة اتفاقية :
التحكيم هو عملية تنجم عن اتفاق , والتحكيم قوامه إرادة الأطراف ، إذ تهيمن هذه الإرادة على نظام التحكيم بأكمله بدءً من الإتفاق على المبدأ ذاته ، مروراً باختيار المحكمين وتحديد عددهم وإختصاصهم ، وتحديد الجهة التي تتولى الإشراف على التحكيم وتحديد الإجراءات واجبة التطبيق ، والواجب إتباعها لحل النزاع ، والقانون الذي يحكم ذلك النزاع ، مما يُشعر الأطراف بأنهم يشاركون في عملية التحكيم .
وقد أدى ذلك كله إلى تزايد إقبال الأفراد والمؤسسات والشركات على اللجوء إلى التحكيم كأسلوب لحل منازعاتهم ، خاصة في مجال المعاملات ذات الطابع الدولي ، حيث يكون القاضي أجنبي عن كل أو بعض الأطراف ، وكذلك شأن القانون الذي يحكم النزاع سواء كان يحكم موضوعه أو إجراءاته .
ورغم أن التحكيم ينشأ عن إرادة الخصوم ، وأن هذه الإرادة هي التي تخلق التحكيم وهي قوام وجوده ، إلا أنها تعتبر غير كافية.
النزاعات وعلاقاتها بمنظومة التحكيم القانونية
التحكيم في وجودة وقيامة محكوم بمنظومة قانونية :
لايقوم التحكيم الا حيث يجيزه القانون, والتحكيم محصور بالحدود التي يحددها القانون له, كما أنه لاينتج أي قيمة أو أثر الا بالمقدار الذي يسمح به القانون .
شكّل قانون التحكيم الإماراتي رقم 6 لعام 2018، والمعروف أيضًا باسم القانون الاتحادي للتحكيم، تطورًا مهمًا في المشهد القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة، حيث جعل إطار التحكيم فيها متوافقًا مع المعايير الدولية. ويوفر هذا القانون، الذي صيغ على غرار القانون النموذجي للجنة الأمم المتحدة للقانون التجاري الدولي (الأونسيترال)، إطاراً حديثاً وشاملاً لإجراء التحكيم داخل دولة الإمارات العربية المتحدة.
وتتمثل إحدى السمات الرئيسية للقانون في التركيز على استقلالية الأطراف. فهو يتيح للأطراف حرية اختيار المحكمين ولغة التحكيم والقواعد التي تحكم الإجراءات ومكان التحكيم. وتوفر هذه المرونة قدرًا أكبر من التحكم في عملية تسوية المنازعات، بما يلبي الاحتياجات المحددة للأطراف المعنية.
كما يحدد القانون أيضًا عملية التحكيم من البداية إلى النهاية، مما يوفر الوضوح والهيكلية. ويتناول القانون تعيين المحكمين وعزلهم، والتعامل مع التدابير المؤقتة، والاعتراف بقرارات التحكيم وإنفاذها. والجدير بالذكر أن اتفاقات التحكيم وقرارات التحكيم يجب أن تكون مكتوبة لتكون قابلة للتنفيذ بموجب القانون.
وعلاوة على ذلك، يعزز قانون التحكيم الإماراتي رقم 6 دور المحاكم في دعم التحكيم، مع قصر التدخل القضائي على الحالات التي تنطوي على مخالفات إجرائية أو عدم الاختصاص أو مخاوف تتعلق بالسياسة العامة. ويضمن هذا التوازن أن يظل التحكيم عملية فعالة ومستقلة.
وبشكل عام، يعزز قانون 2018 دولة الإمارات العربية المتحدة كسلطة قضائية صديقة للتحكيم، مما يشجع الاستثمار الأجنبي ويعزز الثقة في الإطار القانوني للدولة لتسوية المنازعات، لا سيما في المنازعات التجارية والدولية.
لماذا نلجأ للتحكيم :
تعتبر ثقافة اللجؤ للتحكيم بطريق بديل لفض النزاعات غير شائعة بالوطن العربي رغم وجود التشريعات القانونية في معظم البلدان العربية التي تحكم وتنظم سير عملية التقاضي والتحكيم .
التحكيم هو عملية خاصة وطوعية مصممة لحل النزاعات خارج نظام المحاكم التقليدي. وهو يسمح للأطراف المعنية بالاتفاق على محكم أو هيئة تحكيم محايدة لمراجعة القضية وإصدار قرار ملزم. وتتمثل إحدى المزايا الرئيسية للتحكيم في مرونته. فعلى عكس إجراءات المحكمة، يمكن تحديد موعد جلسات التحكيم في الوقت الذي يناسب الأطراف، مما يسمح بتسوية أسرع للنزاعات.
بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يكون التحكيم أكثر فعالية من حيث التكلفة من التقاضي. فمع وجود إجراءات رسمية أقل وعملية مبسطة، غالبًا ما يتجنب الأطراف التأخيرات الطويلة والرسوم القانونية المرتفعة المرتبطة بقضايا المحاكم. هذه الكفاءة تجعل التحكيم جذابًا بشكل خاص للشركات والأفراد الذين يسعون إلى حل النزاعات بسرعة وبتكلفة معقولة.
السرية هي ميزة أخرى مهمة. فعلى عكس قضايا المحاكم، التي تكون علنية بشكل عام، فإن إجراءات التحكيم تكون سرية، مما يسمح للمعلومات الحساسة أن تظل سرية. وهذا مفيد بشكل خاص للشركات التي ترغب في تجنب الدعاية السلبية أو كشف الأسرار التجارية.
علاوة على ذلك، يسمح التحكيم للأطراف باختيار محكمين ذوي خبرة محددة ذات صلة بالنزاع، مما يوفر عملية اتخاذ قرارات أكثر تفصيلاً واستنارة. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى نتائج أكثر إنصافًا، خاصة في الصناعات المتخصصة مثل البناء أو التمويل أو التجارة الدولية.
وبشكل عام، يوفر التحكيم بديلاً أكثر كفاءة ومرونة وسرية عن التقاضي، مما يجعله وسيلة شائعة بشكل متزايد لحل النزاعات.
يعتر التحكيم الطريق الافضل لفض النزاعات ومنها :
النزاعات التي قد تنشأ عن عقود الانشاءات .
النزاعات التجارية .
النزاعات العقارية .
النزاعات المالية .
النزاعات التي قد تنشأ عن عقود التشغيل .
النزاعات والتحكيم البحري .
النزاعات العقارية في الإمارات العربية المتحدة ودبي: نظرة عامة شاملة
شهدت دولة الإمارات العربية المتحدة، ولا سيما دبي، نموًا سريعًا وكبيرًا في القطاع العقاري على مدى العقود القليلة الماضية. وقد صاحب هذا النمو زيادة مقابلة في النزاعات العقارية. ستتناول هذه المقالة النزاعات العقارية الشائعة في الإمارات العربية المتحدة ودبي، والإطار القانوني الذي يحكم هذه النزاعات، والآليات المتاحة لتسوية المنازعات.
النزاعات العقارية الشائعة
كثيراً ما تنشأ عدة أنواع من النزاعات العقارية في الإمارات العربية المتحدة ودبي. وهذه تشمل:
النزاعات التعاقدية: غالباً ما تنشأ هذه المنازعات من الخلافات حول شروط وأحكام العقود العقارية، مثل عقود الشراء أو عقود الإيجار أو عقود البناء. وتشمل القضايا الشائعة النزاعات حول شروط الدفع، أو تواريخ الإنجاز، أو جودة الصنعة.
نزاعات حدود الملكية: يمكن أن تنشأ النزاعات حول حدود الممتلكات العقارية، لا سيما في المناطق المكتظة بالسكان أو حيث تكون خطوط الملكية غير واضحة. يمكن أن تنطوي هذه النزاعات على قضايا مثل التعدي أو التعدي على ممتلكات الغير أو دعاوى الملكية.
نزاعات البناء: المنازعات المتعلقة بمشاريع البناء شائعة، خاصةً عندما يكون هناك تأخيرات أو تجاوزات في التكاليف أو مشاكل في الجودة. قد تشمل هذه النزاعات المقاولين أو المقاولين من الباطن أو مالكي العقارات.
نزاعات الإخلاء: قد تنشأ النزاعات بين المُلّاك والمستأجرين حول شروط عقد الإيجار، بما في ذلك إشعارات الإخلاء أو مدفوعات الإيجار أو التزامات الصيانة.
نزاعات البيع على الخارطة: تنتشر النزاعات المتعلقة ببيع العقارات على الخارطة في الإمارات العربية المتحدة. وغالباً ما تنطوي هذه النزاعات على التأخير في إنجاز المشروع، أو التغييرات في خطط التطوير، أو النزاعات حول جداول السداد.
الإطار القانوني وآليات تسوية المنازعات
يوفر الإطار القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة نظاماً قوياً لحل النزاعات العقارية. يحكم القانون المدني والقانون التجاري وقوانين أخرى مختلفة المعاملات والنزاعات العقارية. كما تؤدي دائرة الأراضي والأملاك في دبي دوراً هاماً في تنظيم سوق العقارات وحل النزاعات.
تتوفر العديد من آليات تسوية المنازعات في الإمارات العربية المتحدة ودبي، بما في ذلك:
الوساطة: الوساطة هي عملية تطوعية يقوم فيها طرف ثالث محايد (وسيط) بمساعدة الأطراف في التوصل إلى تسوية مقبولة للطرفين. وغالباً ما يتم تفضيل الوساطة لكفاءتها وفعاليتها من حيث التكلفة.
التحكيم: التحكيم هو عملية خاصة وملزمة حيث يقوم طرف ثالث محايد (محكّم) باتخاذ قرار بشأن النزاع. وغالباً ما يتم اختيار التحكيم لسرية التحكيم والقدرة على اختيار محكّم متخصص من ذوي الخبرة في المسائل العقارية.
التقاضي: التقاضي هو العملية التقليدية القائمة على المحاكم لحل النزاعات. وعلى الرغم من أن التقاضي قد يستغرق وقتاً طويلاً ومكلفاً، إلا أنه يوفر منتدى رسمياً لحل النزاعات المعقدة.
مؤسسة التنظيم العقاري (RERA): مؤسسة التنظيم العقاري هي هيئة حكومية في دبي تنظم سوق العقارات وتوفر خدمات تسوية المنازعات. تقدم مؤسسة التنظيم العقاري خيارات مختلفة لتسوية المنازعات، بما في ذلك الوساطة والتوفيق والتحكيم.
الاعتبارات الرئيسية لحل النزاعات العقارية
عند مواجهة نزاع عقاري، من الضروري مراعاة العوامل التالية عند مواجهة نزاع عقاري:
طبيعة النزاع: سيؤثر مدى تعقيد النزاع وشدته على آلية الحل الأنسب.
التكلفة والوقت: غالباً ما تكون الوساطة والتحكيم أكثر فعالية من حيث التكلفة والوقت من التقاضي.
السرية: إذا كانت السرية تشكل مصدر قلق، فقد يكون التحكيم أو الوساطة أفضل من التقاضي.
الخبرة: إذا كان النزاع ينطوي على معرفة متخصصة، فقد يكون من المفيد اختيار محكّم أو وسيط يتمتع بالخبرة ذات الصلة.
الإنفاذ: قرارات التحكيم قابلة للتنفيذ بشكل عام في الإمارات العربية المتحدة، في حين أن أحكام المحاكم قابلة للتنفيذ أيضاً.
الخلاصة
تعد المنازعات العقارية أمراً شائعاً في الإمارات العربية المتحدة ودبي، نظراً للنمو السريع للقطاع العقاري. إن فهم الآليات المتاحة لتسوية المنازعات والإطار القانوني الذي يحكم المعاملات العقارية أمر بالغ الأهمية للأطراف المعنية في مثل هذه المنازعات. ومن خلال اختيار طريقة الحل المناسبة، يمكن للأطراف السعي إلى حل عادل وفعال لنزاعاتهم العقارية.
اقرأ أيضا مواضيع أخرى عن :
ميزات التحكيم وعيوبة.
أنواع التحكيم .
التحكيم الحر والتحكيم المؤسسي في دولة الامارات العربية المتحدة.
نموذج شرط التحكيم .
نموذج اتفاق التحكيم أو وثيقة التحكيم.
التحكيم العقاري الهندسي.
التحكيم البحري .
التحكيم وعقود الفيديك .
التحكيم التجاري الدولي .
اجراءات التقاضي وسير اجراءات التحكيم .
للاطلاع على خدماتنا ولمزيد من المعلومات لا تتردد بالاتصال بنا للتعرف على الخدمات المقدمة , أو للاستفسار عن اجراءات التحكيم وطريقة البدء فيها مع الحفاظ على سرية التعاملات التجارية ين الشركات .
اقرأ المزيد عن النزاعات والمنازعات في عقود الانشاء والتحكيم بدولة الامارات العربية المتحدة